Gemeenten bezitten scholen, sportaccommodaties, buurthuizen, zorgvastgoed en gemeentehuizen. In de jaarrekening moet dat bezit verantwoord worden volgens het BBV — en juist daar ontstaan de meeste discussies met de accountant.
Twee categorieën, twee regimes
Het BBV maakt onderscheid tussen vastgoed met een maatschappelijke functie — een gemeentehuis, gebouwen of grond voor onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang of zorg — en vastgoed met een bedrijfseconomische functie. Dat onderscheid bepaalt hoe u met afwaardering omgaat.
Is het voornemen om vastgoed met een maatschappelijke functie duurzaam te exploiteren, dan hoeft er in geen enkele situatie te worden afgewaardeerd. Verandert dat voornemen — er wordt verkoop overwogen, of de bestemming schuift op naar een bedrijfseconomische functie — dan kan er wél sprake zijn van een afwaardering. Het draait dus om het voornemen, en dat voornemen moet onderbouwd zijn.
Waarom dit vastgoed lastiger te waarderen is
Maatschappelijk vastgoed is doorgaans incourant: er is geen markt met vergelijkbare transacties. Er is vaak geen specifieke kasstroom om op te leunen, want de exploitatie is beleidsmatig en niet rendementsgedreven. En de gemeente kan de toekomstige bestemming zelf beïnvloeden — waardoor de marktwaarde en het “highest and best use” moeilijker vast te stellen zijn dan bij commercieel vastgoed.
Dat is geen theoretisch probleem. Het is precies de reden dat twee taxateurs bij hetzelfde pand tot verschillende bedragen komen: ze hanteren een ander uitgangspunt over gebruik en bestemming.
Begin bij de vraag, niet bij het getal
Welke waardering u nodig heeft, hangt af van de aanleiding. Gaat het om verwerving, dan is een taxatie nodig om marktconformiteit aan te tonen. Gaat het om verkoop, dan is de marktwaarde aan de orde. Gaat het om de jaarrekening, dan is de vraag welk voornemen u vastlegt en of de waardering daarbij past.
De meest voorkomende misser is dat een taxatie wordt opgevraagd zonder dat die vraag scherp is gesteld. Er komt dan een correct rapport terug op een vraag die niemand had.
Vragen?
Waarderingsinstituut B.V. ondersteunt gemeenten en maatschappelijke organisaties bij waarderingsvraagstukken rond hun vastgoed — bij de jaarrekening, bij transacties en bij portefeuillebesluiten. Bekijk strategische vastgoedwaarderingen en bijzonder vastgoed, of laat een bestaand rapport toetsen via een deskundigenonderzoek. Neem contact op.
Bronnen: Gemeente.nu, Bouwstenen voor Sociaal.